Nhiều người hiện nay cho rằng chỉ cần xây dựng nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng là sẽ được miễn giấy phép xây dựng và có thể tự do khởi công mà không cần thực hiện các thủ tục với cơ quan nhà nước. Tuy nhiên, đây là một cách hiểu chưa đầy đủ về quy định của pháp luật.

Trên thực tế, từ ngày 01/7/2026, việc miễn giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng chỉ được áp dụng khi đáp ứng đồng thời các điều kiện theo quy định của Luật Xây dựng 2025. Nếu công trình thuộc diện phải xin giấy phép xây dựng nhưng vẫn khởi công khi chưa được cấp phép thì chủ đầu tư có thể phải đối mặt với nhiều rủi ro pháp lý.

1. Điều kiện để nhà ở dưới 07 tầng được miễn giấy phép xây dựng

Theo điểm g khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng được miễn giấy phép xây dựng khi đáp ứng đồng thời các điều kiện sau:

(i) Có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m².

(ii) Không thuộc một trong các khu vực sau:

• Khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố.
• Khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố; quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia.
• Khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã.
• Khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.

Lưu ý: Theo khoản 3 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, khi khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân thì không phải thông báo khởi công xây dựng đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tuy nhiên, việc được miễn giấy phép xây dựng không đồng nghĩa với việc được xây dựng tùy ý. Chủ đầu tư vẫn phải tuân thủ các quy định về quy hoạch xây dựng, quy chế quản lý kiến trúc (nếu có) và các quy định pháp luật có liên quan.

2. Rủi ro pháp lý khi xây dựng nhà ở không có giấy phép xây dựng

Nếu công trình không thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng nhưng chủ đầu tư vẫn khởi công khi chưa được cấp giấy phép xây dựng thì có thể bị xử lý theo quy định của pháp luật, bao gồm: Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ không có giấy phép xây dựng theo điểm a khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
Bị đình chỉ thi công công trình theo quy định của pháp luật.
Có thể bị buộc phá dỡ công trình hoặc phần công trình xây dựng vi phạm theo điểm c khoản 15 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP và các quy định pháp luật có liên quan.

3. Kết luận

Có thể thấy, không phải mọi nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng đều được miễn giấy phép xây dựng. Chủ đầu tư cần đối chiếu đầy đủ các điều kiện theo Luật Xây dựng 2025 trước khi khởi công để xác định công trình của mình có thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng hay không.

Việc hiểu đúng quy định pháp luật sẽ giúp chủ đầu tư tránh các rủi ro như bị xử phạt vi phạm hành chính, đình chỉ thi công hoặc buộc tháo dỡ công trình, đồng thời bảo đảm quá trình xây dựng diễn ra đúng quy định.

Nếu Quý khách hàng còn vướng mắc về điều kiện miễn giấy phép xây dựng hoặc các thủ tục pháp lý trong hoạt động xây dựng, vui lòng liên hệ với Legal Ding để được đội ngũ luật sư và chuyên viên pháp lý hỗ trợ kịp thời.