Việc mua bán đất đang thế chấp tại ngân hàng là giao dịch khá phổ biến trên thị trường bất động sản hiện nay. Tuy nhiên, nếu không nắm rõ quy định pháp luật và thực hiện đúng quy trình, bên mua có thể đối mặt với nhiều rủi ro như mất tiền đặt cọc, phát sinh tranh chấp hoặc không thể sang tên quyền sử dụng đất.

Vậy mua bán đất đang thế chấp ngân hàng như thế nào để bảo đảm an toàn? Quy trình thực hiện ra sao? Hãy cùng tìm hiểu trong bài viết dưới đây.

Đất đang thế chấp ngân hàng có được mua bán không?

Theo quy định tại khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp được quyền bán, chuyển nhượng tài sản thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của pháp luật.

Điều này đồng nghĩa với việc quyền sử dụng đất đang được thế chấp tại ngân hàng vẫn có thể được chuyển nhượng. Tuy nhiên, giao dịch chỉ nên được thực hiện khi có sự phối hợp giữa bên bán, bên mua và ngân hàng để bảo đảm quyền lợi cho tất cả các bên.

Quy trình mua bán đất đang thế chấp ngân hàng an toàn

Bước 1: Ký thỏa thuận 3 bên

Các bên gồm bên bán, bên mua và ngân hàng tiến hành ký kết thỏa thuận về việc giải chấp quyền sử dụng đất. Trong văn bản cần xác định rõ:

• Khoản nợ cần thanh toán để giải chấp;
• Phương thức thanh toán;
• Trách nhiệm của từng bên;
• Thời điểm bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đây là bước quan trọng giúp hạn chế tối đa rủi ro cho bên mua.

Bước 2: Thực hiện thủ tục giải chấp

Sau khi nghĩa vụ với ngân hàng được hoàn thành, ngân hàng sẽ bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cùng hồ sơ giải chấp. Chủ sử dụng đất thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký đất đai theo quy định.

Bước 3: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Khi quyền sử dụng đất đã được giải chấp, bên bán và bên mua tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng. Hợp đồng công chứng là căn cứ pháp lý quan trọng để thực hiện thủ tục sang tên sau này.

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Các bên thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định, bao gồm:

• Thuế thu nhập cá nhân của bên bán (trừ trường hợp được miễn);
• Lệ phí trước bạ của bên mua;
• Các khoản phí và lệ phí liên quan khác.

Bước 5: Sang tên sổ đỏ

Bên mua nộp hồ sơ đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện thủ tục sang tên. Sau khi hoàn tất, cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bên mua. Những rủi ro cần lưu ý khi mua đất đang thế chấp. Nhiều trường hợp bên mua chỉ ký giấy đặt cọc với chủ đất mà không kiểm tra tình trạng thế chấp hoặc không có sự tham gia của ngân hàng. Điều này có thể dẫn đến các rủi ro như:

• Chủ đất không sử dụng tiền để tất toán khoản vay;
• Không thể giải chấp tài sản;
• Tranh chấp hợp đồng đặt cọc;
• Chậm hoặc không thể sang tên quyền sử dụng đất;
• Nguy cơ mất tiền cọc hoặc kéo dài thời gian giải quyết tranh chấp.

Do đó, người mua cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của bất động sản và yêu cầu thực hiện đúng quy trình giải chấp trước khi thanh toán số tiền lớn.

Kết luận

Mua bán đất đang thế chấp ngân hàng không phải là giao dịch bị pháp luật cấm. Tuy nhiên, để bảo đảm an toàn, các bên cần thực hiện đúng quy trình, đặc biệt là thỏa thuận giải chấp 3 bên với sự tham gia của ngân hàng.

Việc tuân thủ đúng quy định pháp luật không chỉ giúp giao dịch diễn ra thuận lợi mà còn bảo vệ tài sản và nguồn tiền của các bên tham gia.